中国物流地产投资主体衍生的四种主要模式

从广义概念上，物流地产是能够利用物流产业的物业或区域土地、平台、物流金融、信息、功能等资源，通过策划实现价值最大化的物流资源平台的整合体。

开发注意事项

物流地产具备投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征，但回报期、经营变数、管理控制是专业技术，虽说利弊同在，但利远大于弊。

目前，物流地产开发需要考虑的主要因素有三点：

主要因素

土地属性

新版的城乡规划法新增了仓储物流用地属性，就是为了解决一直以来物流园区“出身不明”的问题，这样物流地产几乎要做选择题：要么物流用地，要么商业用地。

专业规划

土地属性问题直接涉及物流地产的定位和规划。一块土地作为物流地产项目到底做什么样的专业属性？是陆路还是铁运？是空港、海港还是无水港？前期专业策划不但要解决定位、属性、经营模式等专业问题，而且直接关系到项目的生死存亡，这也是物流地产开发专业门槛比较高的原因之一。

后续经营

物流地产经营非常强调物流专业化、管理现代化以及规模效应、协同效应。

运营模式观察

目前物流地产运营模式按照投资主体来分，有以下几种：

第一种模式是地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，后续收益来源于物流设施租金与物业管理费。

第二种模式是物流需求方主导自建，自持物业，国内大型电商企业和物流企业较多采用这种模式。

第三种模式是地产、物流商和物流需求商直接合作经营，收益按协议分享，共担风险。如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；马云运作的“菜鸟网络”就是最鲜明的例子。

第四类模式是由第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，第三方负责对管理企业进行招标，根据协议分配收益。轻资产模式运营物流地产正在成为新趋势。

“模式无更优，适合自己的就是最好的。”

国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，市场对物流地产的需求不仅仅是静态的地产，更要求生动的内涵。

“本土化”模式也初步成型。

笫一类是发端于城市的“商贸城”正在逐渐由单一走向展示、物流、电商、配送的物流地产路径，典型代表有华南城、卓尔发展等。

笫二类是由本土投资的专业型物流园区起家，逐步通过智慧型升级而来的现代物流地产集团，在专线运输、电子信息交易、仓储、配载配送领域具有独到的竞争力，典型代表是广州林安、临沂天源和浙江传化等。

笫三类是政府主导的物流产业集聚区开发，借助物流业产业的集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流和商贸型物流互促发展的良好局面，典型代表是中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园区等。

笫四类是面对一系列变革，不断进行创新。近期各地考察团不断前往参观中国物流园区首家建设“诚信机制”、“进口商品展览馆”和电商O2O模式“淘宝城”，同时又在国外包括德国已建三个物流园区的“天源模式”。

“接地气”很关键

按照商业地产的逻辑，物流地产的资金前期投入相对较少，但投资回报周期长，换来的优势是相对稳定，其投资回报不如商业地产来得简单或“粗暴”，这导致策划者、规划者或开发商急功近利，最终落实到项目上“不接地气”。

物流地产要“接地气”，只有与所在区域本身的资源禀赋充分结合。

首先要从实际出发考虑本地区设立物流园区的必要性和可行性；

其次，物流园区规划应从整个城市物流系统协调性发展的需要出发，而不能喜“新”厌“旧”。

第三，应以节约用地、提升城市物流功能为宗旨。

最后，要坚持市场化运作。在整个物流园区规划中，既要政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。

电商时代下的发展

风投、保险、信托以及基金都试图涌入物流地产，所谓“无利不起早”，这是利益驱使的法力。全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。有相关研究表明，物流地产投资回报率已达到8%以上，实际策划与运作得当的项目是完全超过或大大可超过的。

在电商物流时代，物流地产企业一方面要增强物流专业技能，练好内功，“适合自己的，就是最好的模式”。另一方面要专注于核心业务，要清晰发展思路，不要过度商业地产化。在大数据时代，企业想提高运营效率，可尝试轻资产扩大化、运营资产弹性化、业务模式平台化、监控可视化等。