农文旅项目的开发模式及生态体系构建

农文旅项目在世界上具有普遍性，是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体，也应该成为中国新时期产业升级的主要载体之一。高端产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。

农文旅项目在产业上具有特色性。首先是特色产业，最好是高端特色产业，并与大中城市形成协作互补的产业链关系。中国特色小镇的产业发展，一定要去占领产业链的高端环节，不能按照城镇体系的分工，只给中心城市做配套，承接中心城区淘汰出来的落后产能。如果这样做，特色小镇建设就失去了意义。

农文旅项目在生活上是一个未来社区。围绕高端特色产业，特色小镇会聚集一批高端人才，并形成一个有生活、有生产、有生态、有特色文化内涵与精神的未来社区。特色小镇还会因其产业、文化、生活的独特性、排他性和垄断性，吸引旅游者的到来。

农文旅项目始于策划，顶层设计是解决产业发展方向、战略、路径与产品的市场定位问题，管理体制和运营模式是其成败与否的关键。

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农文旅项目是个有机生命体

任何一个这个时代的综合体都是社会生命体进化的结果，是一种多要素、多技术、多手段、多模式的融合 通化的成果。社会生命体进化的目的，是要成为有着主观意识，判断思维，感情记忆以及物质载体的有机体，成为一个能与人进行深度沟通的高等生命形态。

农文旅项目要当做是一个聪明的有机体来看待，去营造，才能让其有感染力和生命力。这个生命体首先是神志，机能，秩序，物质载体的有机统一，其次，是有自主行为和沟通方式，然后，是有独到的人格魅力。

具体来讲，神志是小镇的灵魂，是文脉和新文化的融合；机能是功能构成，以上讲到的各类技术，产业植入都属于这一范畴；秩序是运营方式，开发模式的统一；物质载体，是形式构成，美学呈现的部分。这样的有机体认识，就把特色小镇从平面的功能堆积，向着立体的生命构成层面去发展了。

农文旅项目的人格魅力是项目本身进行品牌输出的前提，任何一个农文旅项目都要以品牌输出为目的，没有品牌输出，农文旅项目的品牌化改造就只完成了一半。只有各类品牌店，品牌产品通过农文旅项目的有机升级，走出去了，农文旅项目的品牌化目的才 能真正得以实现。

总之，农文旅项目是目前中国小城市崛起计划的大机遇，只有从有机生命整体的层面来考虑，设计，注入灵魂，文化，调和诸多技术，功能，统筹考虑交互运营，和美学呈现，才有可能成为人类未来的人居模型，引领社会发展。各种功能的无端堆积，只会让小镇设计趋同，浪费大好机遇。

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农文旅项目的魂

农文旅项目的魂是由当地的人文脉络，现代文明的新风尚，以及当地产业的进化升级等要素共同融合的结果。其作用是提领小镇的各种功能，元素，让其有凝聚力，形成足够的信息差，具备品牌传播特性。不够聚焦的品牌，就不具备传播特性。

具体来讲，农文旅项目的魂首先要基于对当地人文脉络的深度梳理，包括历史故事，人物，遗址，风俗，物产，自然环境等等，找到当地的差异基因。寻找该差异基因与现代社会诉求的契合点，加以融合。研究当地产业体系，寻找特色产业业态。特色产业未必是当地的支柱产业，但一定是有着品牌化潜力的产业，是当地的特色独有产业。

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建设农文旅项目的诉求模型

所谓的诉求模型，就是一件事情的标准成果。任何一件事情的达成都会与周边的事物发生关联，其成果也是多元，多层的。那么特色小镇的成果诉求模型是什么样的呢。我认为可以用一句话来概括。

实现当地人居，自然，产业的有机融合，构建区域经济新秩序；促成区域品牌升级输出，打通当地经济内外生命循环体系，这是特色小镇建设的诉求模型。

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农文旅项目的生态体系

农文旅项目的生态体系分为内循环和外循环两大组成部分，但又是一个统一的生态系统。

内循环包括四个层次，分别是文化体系，功能体系，运营体系，形式美学体系。

文化体系是农文旅项目的灵魂；功能体系是小镇的机能组成；运营体系是小镇的生命运行秩序，包括物业，经营，开发等；形式美学体系，是小镇的物质载体，是神，行，气的综合呈现。

外循环包括，品牌交互，品牌传播，品牌成果三个部分。

品牌交互是农文旅项目与人的交互过程。品牌传播是品牌的宣传推广等。品牌成果是品牌的产品及品牌载体的输出，比如品牌体验店的输出等。

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农文旅项目的美学设计

美学设计是农文旅项目的重要组成部分，很多时候是被忽视了，或重视度不够了。不夸张的讲，对一个农文旅项目的定位高度，以及农文旅项目的生命质量，通过美学呈现的设计就会毫无保留的暴露出来。

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农文旅项目设计的几个问题

目前的农文旅项目设计有几个存在的问题：

第一个问题，崇古薄今。很多地方都把 古建重新复原出来，做一条老街道，甚至有些地方都不是自己本土的古建风格，也一味的模仿。当然除非其模仿的古建极其精细，超越了古时候的古建水平，那还是有一定的核心价值，能够成为经典作品，否则粗制滥造的模仿和复原，不夸张的讲就是历史的逆流。

第二个问题，中外古今乱炖。这也是近几十年我们国家所处的历史阶段所带来的问题。眼前的资源和元素太多，我们选择起来眼花缭乱，以至于都想拿来用。这样大部分情况会令设计毫无美感。

第三个问题，过度形式主义。农文旅项目的形式美学与功能，文化只有和谐统一了，才能显示出其真正的美。过度的美学形式不仅会让人不舒服，反而有时候会拖累功能，喧宾夺主。所以，对农文旅项目的美学设计一定是建立在和谐的人文，运营，功能，关系的基础之上的设计，不能独立存在。

总之，美学呈现是一切形而上思想认识的最终载体，不能简单从形式来考虑。大设计思维就是要从生命的根源上考虑问题，通化形而上下，形成有机统一体。

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农文旅项目的运营体系

农文旅项目的运营体系是小镇生命的生命机能表现。包括了招商管理，物业管理，经营管理，品宣管理，再往细处分还有培训教育，食品安全，活动组织等等。是农文旅项目与顾客，农文旅项目自身经营的系统体系。

以下提出几点运营的认识可以利用：

1.运营体系一定要走在小镇实施的前边。只有将运营工作前置，小镇的生命机能才能完整，生命力才能旺盛。

2.运营要充分考虑与当地原住民的融合。人居，产业，与自然的有机融合是这一轮农文旅项目建设的起码诉求，充分调动原住民参与的积极性，并且能让其在农文旅项目升级建设中谋取福祉，这样会让农文旅项目的生命力更持久。

3.市场化的运营机制。鉴于农文旅项目运营的系统性，复杂性，和精细性，专业性，建议用独立的运营公司负责小镇的全盘运营工作。只有独立市场运营，才能够让农文旅项目的灵活度和新鲜度得以保持。

4.扁平化的运营管理制度。成立招商中心，经营中心，品牌宣传中心，物业管理中心，食品安全中心，综合管理中心，财务中心，培训中心等平行机构，构建扁平管理体系。提高管理效率，更好的服务于市场。

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农文旅项目的开发模式

目前农文旅项目的开发模式大概如下几种：1，BT模式；2，EPC模式；3，BOT模式；4，BOO模式；5，DBOT模式；6，DBOO模式。

宏观来讲，以上模式除了EPC以外都属于PPP模式，即政府，市场合作的模式。

不带O的模式，也就是不带运营的模式大都不符合市场经济的发展趋势。因为不参与运营的设计思维就会有偏差，施工的态度也会有偏差，这样下来，项目的效果就差的多了。

有些投资人忽略了F（策划）的重要性，过度关注D（设计），B（建设），F（资本），O（运营）这也是不对的。前几十年的中国的发展中，一个重大的失误，就是忽略了策划前置，与策划融通的重要性。千篇一律的照搬设计概念直接导致人与城市的交互体验感没有质量，也直接影响运营效果。

所以，农文旅项目最理想的开发模式就是PFDBOOT（策划，资本，设计，建设，运营，拥有，移交）模式， 始于策划，终于产业链，让资本贯穿始终 。真正让策划设计执行从一而终的跟进施工，运营，同时施工和运营也来完善策划和设计。投资人的一部分资产与政府合作，经营后移交，一部分自持，风险共担的同时，也有可能获取更大的价值。

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农文旅项目的业态模型

业态是农文旅项目的机能基础。所有农文旅项目都要有四个层面的业态组成。分别是基础业态，中级业态，高级业态，特色业态。

基础业态一般指的是基础的农业，和加工业。比如种植业，饲养业和基础制造业。

中级业态，指的是与消费者有交互体验的业态，包括餐饮，休闲，娱乐，养生，文化体验等。

高级业态，指被品牌化，可以被输出的体验，店铺或产品。比如王家烧饼，李家挂面之类。

特色业态，指当地独有的，或最知名的业态体系。比如洋河的白酒，余江的雕刻，曲阳的石雕等。

四个层面的业态之间互相融合，共同构成特色小镇的产业生态体系。

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农文旅项目的交互模型

除了从有机生命体层面对农文旅项目的理解，我们还可以把农文旅项目理解成为一款产品，一款有品牌，有交互的产品。产品与人的交互流程在农文旅项目设计的时候也是需要考虑的。

当一个产品很好的满足了人们某一个层面需求的时候，产品与人在这一层面的需求就产生了关联反应。每当有这类需求就会关联到该产品。使用习惯的形成是产品出售的直接目的，只有形成了使用习惯，才有后续的服务市场，也才能形成后续的品牌传播。顾客变成为品牌传播的媒介，是一个自然而然的过程。

交互流程的设计，是农文旅项目形成良好交互体验的重要组成部分。只有细致到每一个交互细节，才能够让小镇灵动，鲜活起来。

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农文旅项目的品牌输出

绝大部分的农文旅项目在目前这个阶段还处在盲目建设，粗放运营的阶段。文脉的融合提升，细致的人因交互，完整的产业生态都处在摸索期，农文旅项目的运营基础还是靠简单的业态体验，比如小吃，娱乐等。只有当地的产业，文脉，原住民，自然等要素充分融合，形成了品牌，并且品牌被以完善的模式输出以后，一个农文旅项目才算是成功。

将来会有一批农文旅项目不仅有自己的一片根据地，与本土文化充分融合，也将会有自己若干的品牌店在外边，虚拟店在线上，作为品牌输出的端口。

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