特色小镇融资渠道分析

开发主体仍以政府为主，PPP模式试点推进

特色小镇的开发仍以政府主导为主，PPP模式正在试点推进。目前已公布的首批特色小镇创建名单中，基本都是以当地政府为主导进行开发运营的，而南京溧水小镇作为首个PPP试点小镇，给特色小镇的运营模式提供了不同的选择方案。

杭州梦想小镇是以政府为主导模式的特色小镇中的“翘楚”。浙江作为特色小镇的发源地，已探索出了一种成熟的特色小镇开发运营模式，采用“政府引导、企业主体、市场运作”模式运营，不仅仅依靠政府的力量，而是合理地引入社会企业帮助当地政府运营园区，与政府部门形成互补，从而释放小镇的活力。

在此模式中，政府主要是做四方面的工作：一是编制规划；二是基础设施的配套推进；三是土地的保障；四是生态环境保护。另外还有一个重要的工作就是营造良好的政策环境，吸引各方力量来建设特色小镇。企业的主要工作就是做产业发展、人才引进、市场营销和项目推进，彼此的分工非常明确。

产业及税收优惠政策助力小镇成长，但政府意愿可能也将影响其发展。政府为主导的运营模式中，政府部门能够为小镇提供各种产业、税收及人才落户的优惠政策，帮助小镇在初期快速发展。

但相对的，如果政府部门过于强势而忽视市场的因素，在规划初期强行发展并不符合当地特色、文化传统或是完全没有市场的产业，则可能导致小镇完全沦为政绩工程和空壳小镇。

政府部门将承担小镇的运营风险，这就要求政府部门本身具备一定的规划运营能力，或者参考浙江省政府的做法，给社会企业放权，将运营的工作交由更有经验和能力的社会企业完成。

小镇的建设增加政府债务负担，优惠政策影响财政税收。小镇在建设阶段的基础设施和配套公建建设备用由政府部门承担，这将增加其债务负担。同时，小镇内会提供各种财政税收的优惠政策，小镇在短期内通常也无法贡献财政税收，因此这种特色小镇运营发展模式对政府的财政能力有一定的要求，较适合华东地区及自然资源优势明显的地区。

特色小镇的PPP模式尚处于摸索阶段，暂无成熟案例。特色小镇PPP模式，是以特色小镇项目为合作载体，让实力较强的企业参与到项目建设中，从而实现政府建设特色小镇的目的，与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。通过这种合作过程，确保特色小镇建设效率和质量的前提下，适当满足社会资本的投资营利要求。

图：特色小镇的PPP开发模式

PPP 模式的特色小镇不会增加政府部门负债，未来可通过 ABS 进行融资。由于 PPP 模式下，特色小镇建设所需的资金是以项目公司为主体进行融资的，因此不会增加政府部门的负债。同时，未来通过小镇进入成熟阶段后产生的稳定现金流收入，可以发行资产证券化产品进行融资进一步支持小镇的发展。

当然，初期对于产业的规划同样非常重要，政府部门通过参股 PPP 项目公司，在规划阶段也拥有相当的话语权。南京溧水空港会展小镇成为国内首个以 PPP 模式运营的特色小镇。

南京市溧水小镇占地面积约为2 平方公里，建筑面积 50 万平方米。当地政府与产业园区龙头公司华夏幸福签订 PPP 开发协议，由公司进行全持有运营，所有项目开发建设资金由华夏幸福投入。

目前，溧水小镇被定位为会展小镇，目标能成为苏浙乃至全国的会展聚集地，预计未来每年能实现 15 个亿的会展年收入。总的来说，PPP 模式的特色小镇尚处于起步探索阶段。

政府政策性金融支持

特色小镇开发及金融支持已成为政府意志，引入社会资本仍有待加强。2016年10月以来，中央各部委及主要金融机构出台大量文件，提出利用金融支持小镇建设。目前看，国开行和农发行已成为政府推动小城镇建设的重要融资提供方，政策性金融的介入表明了特色小（城）镇建设已经上升为国家意志。国家农业发展银行和国家开发银行分别在2016年10月和2017年1月与住建部联合发文要在金融上支持小城镇的建设。

从股权型融资看，政府产业基金成为重要的抓手。2016年10月中国开发性金融促进会与中国市长协会等单位共同发起成立“中国特色小镇投资基金”。投资基金将采取母子基金的结构，母基金总规模为500亿元人民币，未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元达到万亿级别，主要投资于养生养老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特色农业等各类特色小镇。

2016年12月出台的《政府出资产业投资基金管理暂行办法》，也为特色小镇股权融资找到了一个新渠道，其中规定，来自财政的政府出资资金，可用于非公开交易企业股权的股权投资基金和创业投资基金,并且要充分发挥基金在贯彻产业政策、引导民间投资、稳定经济增长等方面的作用。

从债权型融资看，政策性金融机构成为主要的借贷方，部分商业银行有参与。最有代表性的就是国开行和农发行，他们为小城镇建设提供中长期贷款。

国开行还与住建部共同提出全国小城镇项目库的概念，对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目，在符合贷款条件的情况下，优先提供中长期信贷支持。提出要优先支持住建部第一批127个特色小镇和2014年提出的3675个重点镇建设。建设银行、农业银行、光大银行等商业银行也对小镇建设提供了信贷支持。

由于目前很多特色小镇PPP项目仍处于试点阶段，小镇融资看起来更多地依赖政府，融资方式过于单一。

各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主

乘政策东风，各类公司积极参与特色小镇的开发建设，其中尤以房地产企业参与程度最深。特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。

目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商，也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。

非房企从自身企业特点出发，将其作为特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。

非房企的优势在于专注某一特定产业，走快速复制的发展道路，但短板在于缺乏开发建设经验，因此通常会采取与房企合作开发的模式。

图：多方资金参与特色小镇建设

希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一。当前拿地是困扰所有开发商的难题，尤其是拿到价格相对低廉的土地更是无比困难。一二线热点城市公开市场拿地成本高企，收并购项目的谈判周期长时间较难掌控，相对而言，特色小镇受国家和当地政府的政策扶持，建设用地指标同样向之倾斜，开发商有望通过特色小镇的开发建设获取周边较为低价的住宅建设用地。

开拓融资渠道是另一重要原因。本轮调控周期中，针对房企融资端的限制日趋收紧，股权债权融资均受影响，此外受市场影响销售回款速度亦有所放缓，房企的资金压力陡增。

反观特色小镇，发改委、住建部、中国农业发展银行、国开行等中央部委机构发文支持、各地政府也纷纷出台信贷方面的支持政策，通过特色小镇的开发房企可以较为轻松地获取信贷资金，且资金成本较低。

此外，待特色小镇启动运营后，还能通过小镇资产的证券化进一步获得融资。融资方面的优势对资金压力较大的房企有很强的吸引力。

房企需要转变开发思维模式，从重周转向重运营转变。特色小镇的开发和运营是一个周期相对较长的过程，国家政策也已经明确叫停“小镇地产化“的开发模式。传统地产公司的住宅项目多为快周转模式，重销售轻运营管理，而小镇的开发运营恰恰相反，开发运营方需要提供持续的管理和服务，这就需要房企在思维上从重周转向重运营改变。

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