新态势，拥抱医养文旅融合大市场

新态势，拥抱医养文旅融合大市场

2019年末这场新型冠状病毒的突袭，势必会使人们对健康产业的需求日益增长。同时，人口老龄化的加速到来以及生育政策的放开，健康产业即将迎来巨大的增量市场空间，如今医养文旅结合的养老社区、康养度假村、集中医科普和观光互动为一体的中草药种植基地，这些“医疗+旅游”跨界融合的业态，正越来越频繁地进入人们的视野。

“旅游目的地+医疗康养”是文旅产业目前最受关注的领域之一，也是旅游业攀爬产业价值链高端、扩展新的发展空间的潜在突破口。

当前，“旅游目的地+医疗康养”的跨界融合呈现什么样的态势？存在哪些特征和产业发展需要把握的关键要素呢？

政府近几年不断加强对健康产业的政策扶持力度，包括将“健康中国2030”建设上升为国家战略，并制定《“十三五”健康老龄事业发展和养老体系建设规划》。其中明确了加强医疗服务体系建设，提升服务质量，以及强化康复护理，积极推进医养结合的发展目标。

综合这些趋势，相关专家认为在城市化进程放缓、去地产化的时代背景下，从健康地产的角度切入地产开发会为开发商赋予新的增长动力。

锁定养老、医疗、旅游产业，进行医疗项目建设投资、养老健康项目运营、地产+旅游产品混合开发等新兴地产产品开发，开发商从最初的房产开发建设商到后来的城市运营服务商，再到如今的健康品质生活服务商。

房企角色身份的转变也是全民品质生活提升的一个缩影，大健康地产时代已趁势到来，如何在“新常态”下有效推进“大健康+地产”行业的发展，需要各方的共同努力。

专家认为，健康产业可划分为三个层级。

其中，最内圈的核心层次为医药研发及生产，医药科学相关研发及生产处于产业链顶端；第二级层次则是（跨）医疗服务，通过完善的服务，把处于高层次的大健康产业研发成果转换为面向大众的消费品；本文讨论的健康地产，则位列第三层级，即通过将健康概念与其他产业相融合的产物，例如“健康+居住”和“健康+旅游”等，把健康融入生活，倡导健康的生活方式。

而在健康地产的领域内，虽然各个层级参与方的资源正逐渐共享，令涉及健康地产的参与方将更多元化，但由于优质的核心医疗环节仍是市场稀缺资源，大型地产开发商更倾向通过养老服务和泛医疗服务试水健康地产领域。

这一趋势也反映在健康地产项目集中分布在一线城市和旅游城市的现状上。由于优质医疗资源在东部沿海城市集中度较高，且充足的医疗品牌储备有利于地产开发商准确筛选并导入健康服务资源，因而在经济发达的京津冀、长三角及珠三角地区的医疗项目比重和数量更多。而位于昆明和三亚等旅游城市的养老和康养度假项目比重和数量则更具优势。此外，这些城市在老年人口基数、地区人均可支配收入以及地区医疗水平这三方面均水平较高。

海外健康地产通常以医学城、健康城、大型养老综合社区等为空间载体，推动健康产业集群发展，形成临床医学产业高地和健康服务产业。

迪拜健康城Dubai Healthcare City

全球首个全面的医疗保健自由区，由医疗区和度假疗养社区构成；第一阶段侧重于医疗建设，目前已建设完全。

位于Oud Metha占地410万平方英尺（570亩/38万㎡），距迪拜国际机场仅4公里；第二阶段侧重于度假疗养，建设之中。位于Al Jadaf占地2200万平方英尺（3065亩/204万㎡）

在国内，多个重点地产企业也采取了不同的战略布局将现有房地产业务与医疗大健康产业合流，这是现阶段绝大多数房地产企业转型所采取的模式。

像万科、恒大、碧桂园等企业虽然也有投资、并购或自建医院，但是他们没有像万达一样完全脱离自己的房地产业务，他们更多的是走的“地产+医疗健康配套”泛健康的路子。

同时包括发挥传统地产业务资源协同性较高的优势，仅参与开发环节；或是深度参与养老和康养项目操作难度相对较低，自然资源和区位条件要求较高的项目；以及以参股或控股等品牌层面合作为主，针对如医美等具有市场前景的健康产业环节重点布局等。

“地产+健康+文旅”主要发展模式

01|养老康复地产

以老年人口为目标客户群体，是以满足老年人日常生活一般需求与特殊需求而设计的适老性地产项目。

02|健康服务地产

在传统地产的基础上引入社区健康管理，是满足全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目。

03|养生旅游规划

选址多集中具有丰富旅游资源地区，旅游养生、康体健身和休闲娱乐配套设施完善，居住形式具有时令特征。

04|医疗健康产业城

从城市战略发展目标和战略规划层面出发的综合最广泛健康业态（康、医、养、教、研、游），配备完善设施的大型地产项目。

房企“健康+地产”跨界融合发展，布局全产业链

健康地产的开发与运营模式正产生以下变革：

第一，健康地产领域的合作渠道将更多样，地产商与医疗健康资源的合作渠道从单一的招商引进发展成为双向合作共建、收购、参股、并购等，充分整合各方资源。

第二，健康地产领域的运营模式更复合，未来健康地产项目将转向关注服务环节的轻资产运营，快速实现品牌和运营模式的输出，拓宽盈利渠道，以缓解单纯的重资产模式给建设方造成的财务压力。

最后，健康地产领域的细分市场更专业。市场持续细分将成为未来健康地产开发的重要基础之一，对于细分专业市场中优质品牌资源的竞争更加激烈，要求开发商未来在拓展宽度的基础的同时，还需更加关注细分医疗健康资源的筛选以及垂直市场需求的挖掘。

运营模式的变革和一线城市的成熟布局，将使得行业朝着更精细化、专业化的方向发展，同时基于已有项目孵化的品牌与管理模式将开始向三四线城市下沉，逐步形成规模化、连锁化布局。

这也令差异化、个性化和品牌化成为未来健康地产开发运营的重要把控环节，即成功的健康地产项目离不开三个要素：

一是健康产业项目对健康产业资源依赖度极重，产业内核是区分不同项目的根本要素，因此，导入符合定位的产业元素必不可少。

二是清晰而精准的市场定位必不可少，它决定了产品未来长期的发展方向，并对医养文旅设计、建设、运营、投资等多个环节起到指导性的作用。可见，“伴随健康产业的深入发展和市场的逐步细分，健康地产项目中客群、产业环节等的精细化解构和精准化定位，以及对应的专业化产品和细致化服务是构建竞争护城河取得市场成功的突破关键。”

三是高质量的运营是维持项目生命力的必然保证，而成功的项目通常在前期的设计环节已对后期运营有着细致考量。因此，在项目后期运营阶段，可以强化培育专业运营能力，逐步实现品牌输出和复制。

这三个元素的有机结合可以结合业主自身资源配置情况和国内外先进案例建设运营实践，构建了一套具有针对性的健康地产开发条件评价体系，结合定性及定量的分析方法科学辨识适配的健康地产项目类型。同时，丰富的经验使我们可以将实操层面的具体问题提前融入顶层设计当中。

健康地产领域承载着为社会分担养老压力的众多期望与责任，持续为社会养老的资源稀缺提供多元的补足。通过产业为本，市场为导, 以地产空间为有形载体，以带动区域健康产业发展、不断提升居住者的健康品质为无形价值，迭代创新健康产品和服务，将是未来健康地产可持续发展的核心动力。

现在，以住宅为开发主体的时代已经过去。未来，开发商将在产业升级中承担更重要的角色，例如参与到医疗、养老、教育、旅游等行业中，在现有行业轨道中进行跨界融合发展，根据行业变化进行转型升级。

一方面，在城市化进程加速及地方政府对产业发展的迫切需求下，开发商必须进行角色转变，布局符合目前及未来市场需要的产品结构；另一方面，开发商转型养老、医疗、旅游产业，既辅助了地产主业，也能积极有效培育新增盈利点，提升整体项目利润空间。

总体来说，既有成长沃土，又有指导方向，房企“健康+地产”跨界融合发展布局全产业链，势在必行，作为文旅规划设计公司，各行业的发展都会成为文旅行业发展的新苗头，只有了解市场，才能制定符合市场需求的规划方案，而医养旅游景区规划更应该多关注医养方面的相关政策及发展态势，将医养与旅游充分融合，合理推进地产旅游多种发展模式。

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