园综合体用地策划分析，哪些建设用地可以利用？

各田园综合体的主体产业不同，区位不同，为了打造出独特的风貌，必须加强用地策划，研究所需各类建设用地的解决方案。我国土地主要分为农用地，建设用地和未利用地;从土地权属的角度来看，分为国有土地和集体土地。由于田园综合体主要以产业为核心，因此其土地用途可分为产业用地、住宅用地、商业用地、公共服务用地及其他用地。不同用途土地获取方式也不尽相同，根据实际产业、配套居住需求，田园综合体可采取以下几种土地创新模式和策略。

一、争取政策

因地制宜，积极争取使用好本省市关于田园综合体的土地政策。很多省市对于田园综合体都会优先安排用地指标，同时还配有奖惩用地指标。如浙江对如期完成年度规划目标任务的，省里按实际使用指标的50%给予配套奖励，对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。因此在打造田园综合体的前期需认真研究这些奖惩措施和相关政策，做到有的放矢。另外很多省市地方探索城乡用地增减挂钩、集体土地流转和租赁。比如湖北省2017年起单列下达每个田园综合体项目500亩增减挂钩指标;内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股，集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。这些政策措施将极大地促进土地供应和使用效率。

二、捆绑出让

在拿地平衡上，可探索住宅、产业用地捆绑出让。佛山南海作为我国集体用地改革的试验区，在很多途径实施上都可为田园综合体拿地提供借鉴。根据南海“53号文“探索实施的”混合功能出让“的新供地方式，连片的工业区、村集体工业园区可在规划的引领下，允许部分土地在符合环保要求、安全生产要求下，探索商住混合工业的用地功能。即通过住宅用地与产业用地捆绑拿地的方式，来获取住宅用地。产业用地与住宅用地比例可根据具体情况而定，一般可按配比为5:5或者6:4来平衡拿地。

三、代建补偿

在针对产业用地的获取方式上，可探索产业用地代建补偿。产业用地可采用出租、出让相结合的方式获得。其中，出让部分的补偿的方式，根据相关政策，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，实现出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式。村集体获得代建物业后，再返租给园区运营商，可再获物业租金收益。企业通过出租，可降低资金压力;通过出让可获得物业产权，可出售，可抵押;通过物业补偿的方式，可缓解一次性支付出让金的资金压力;对于农民来说，可获得土地出租收益;获得具有升值空间的补偿物业;同时也能获得物业返租的收益。根据权属不同，也可采取作价入股的方式。作价入股主要是与村集体合作，成立合作开发公司，风险共担，降低前期资金需求;其缺点则是增加项目决策制约以及股东之间协调的工作。

四、工改创新

对于使用权在私营业主一方，可探索多方合作工改创新。对土地使用权在私营业主方的多方合作模式探索。政府通过土地项目差别化供地的政策和地区产业规划，与开发运营方、 私营企业主进行合作商谈。私营业主允许土地进行产业升级改造，并以改造后的部分面积作为商住面积赠予改造方，开发运营方根据与私营业主和政府规定进行物业分配和产业运营。政府可根据项目投资落地成本、投资进度、生产经营等，逐年给予支持;同时鼓励私企业主以土地使用权作价入股的方式参与，降低产业用地成本。田园综合体从土地财政向税收财政进行转变，从土地资源买卖向创新资源流动进行转变。

提醒各位在前期进行田园综合体策划、规划中就要搞明白其未来的盈利模式和特性，只有明白未来钱怎么回，怎么持续盈利，才知道当下应该以怎样的土地模式进行开发、合作。

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