康养小镇运营及盈利模式研究

康养小镇产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。

发展阶段：目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中。

国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：

康疗型养生养老

嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。

产品特色：用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得；区位环境：依山傍水，生态资源良好

功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心

针对客户：对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主

运营主体：以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助

运营方式：出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权

典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城

案例链接：台湾长庚养生文化村

家居型养生养老

产品特色：用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取

区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然

功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，仅为老年人提供基本的社区服务

针对客户：主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力

运营主体：开发商

运营方式：不受用地性质限制，住宅直接销售

典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓

案例链接：绿地21世纪孝贤坊

异地养生养老

非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。

产品特色：用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得

区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件

功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强

针对客户：针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系

运营主体：开发商

运营方式：直接销售

典型案例：大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘

农家休闲养生养老

养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式。

产品特色：用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权

区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源

功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施

针对客户：针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然

运营主体：以开发商为主，社会机构协助

运营方式：出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户

典型案例：江苏生态农庄、浙江城仙居

案例链接：浙江城仙居

立体化养生养老

综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

产品特色：用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件

区位环境：安静恬然，有一定的景观资源

功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施

针对客户：面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者

运营主体：民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助

运营方式：租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老

典型案例：北京太阳城、上海亲和源

案例链接：北京太阳城

五大运营模式

盈利模式

美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元

合计：224+900=1124 万美元

即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

收费模式

养生养老住宅社区服务的供应及收费方式：

社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：

• 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心
• 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等
• 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等
• 教育配套方面——老年大学、图书馆
• 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等
• 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式：

费用收取应包含以下方面：

• 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；
• 专业物业服务内容，专项收取；
• 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

研究小结

1、发展趋势：国内康养地产处于第二代单一养老阶段向第三代多元养老社区阶段过渡时期,形成产业链开发运营模式。

2、运营模式：目前康养地产项目运营以开发商为主体,采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、以房养老等模式。

3、盈利模式：康养地产收益主要来源分一次性销售收益和长期性租赁及相应养老服务增值收入。

中小型房企由于品牌弱竞争不过周边品牌房企的项目，导致自身库存高企，去化困难，资金无法快速回笼。直接导致中小房企生存困难，固守导致企业发展停滞，拓展新项目融资渠道全面收紧。中小型房企想要发展一是快速去化回笼资金，二可以和品牌房企合作，利用品牌房企的品牌打造项目避免形成库存，快速盈利。