田园综合体开发初期必须要做概念性规划!

近年，在城郊拿上千亩甚至万亩土地，做休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲泛地产项目的热潮渐起。这种项目往往都要对接政府、村集体，一般政府都会要求拿出策划规划来，策划规划是意向投资商与政府和村集体谈判的意向重要筹码。

当前社会处在一个思维觉醒的时代，工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合，是农业升级的必然方向。

在这个快速变革的时代，休闲农业不是拼体力，而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。这些统筹而言就是需要创意。

策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师，从选址、立项、设计、建设，策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。

但规划也有很多类型，有概念性规划、总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等，在这个周期中究竟要做哪种规划呢?

在开发的初期，有的有意向拿地，有的已经拿到一部分地想扩大，有的已经跟集体洽谈过但需要跟上级政府对接......

一般投资商都是首次进军旅游业，普遍对对做规划不是很在行，所以会比较迷茫。很多时候会花冤枉钱，有时候会被别有用心的规划单位牵着鼻子走，在土地都还没有完全落定的情况下，做出了一套从总规到控规到修规的系列成果，实际上并没有用。

开发初期最需要的是解决什么工作呢?

一是要通过规划编制美好蓝图，规划能挣钱的产业，给地方带来就业，给区域带来名气，给领导创造政绩，同时也给投资商自己信心，从而达到签订用地协议或者扩大用地协议的目的。

二是进一步获得政府基于这种发展前景给予投资商相应的政策支持，包括建设用地指标以及相关政策性补贴等。

这个阶段最合适的工作就是概念性规划!

何谓概念性规划?概念规划是在借鉴西方国家先进经验上，适应市场化需求应运而生的。概规不是法定规划，在《城乡规划法》中没有相应的法律地位。

概念性规划其实就是在不确定的对象上的实施的融合了多种利益主体关注的一种对未来的计划并把这种计划以图文的形式表现出来，这种计划用以协调各方利益主体的诉求达成或趋向一致，最终实现约束多种利益主体关系的合同签署。

概念性规划是多种利益主体在协议开发初期过程中的一种比较经济的行为。由于要进行多次的沟通汇报，概念性规划一般采用ppt的方式来表现。

那么概念性规划主要有些什么内容呢?

它和总体规划的区别在哪里?

上合文旅集团这样认为：概念性规划就是总规简化版+重点项目的意向性设计。总规简化版是指着重阐述区域的发展环境、发展定位、空间格局布局、核心产业项目、商业模式运作等。对总体规划中的基础设施规划、防震减灾规划、文保规划、保障规划等部分省略掉。

意向性设计主要是针对休闲农业、乡村旅游等文旅产业项目而言。

文旅产业项目引擎，往往要有“可视性”，光是文字策划说明得再好，听取汇报的人员可能还是不大好理解。

比例独特的景观步道、创意性的休闲商业项目、高端地产的景观化，还有些趣味游乐项目的 “可视性”就需要一些意向图来表现。

这些设计不可能细化到替代后期真正的修规与建筑景观设计，更多是突出创意效果，所以称之为意向设计。这种意向设计主要是对“核心产业项目”的“可视化”解释说明。

概念性规划能够完美的呈现投资商对拟开发区块的思路，有利于政府和村集体理解投资商的意图。

对于投资商而言，在前期做概念性规划即达到了拿地或者扩地以及争取各方认同的目的，而且节约了时间和资金。

因为概念性规划一般不用走评审立项的程序，节省了时间，费用也比做总规+详规要低得多。做过了概念性规划以后，一般都不需要再做总体规划，但是重要节点的修建性详细规划是必须要做的。